Aluguel de temporada ou tradicional? Qual a melhor opção para meu studio em São Paulo?

Se você acabou ou está pensando em comprar um studio como forma de investimento em uma grande cidade como São Paulo, muita coisa deve estar passando pela sua cabeça: melhor localização, tipo de mobília, decoração, comodidades, proveito do espaço. No entanto, antes disso, você precisa definir qual a maneira de rentabilizar seu novo imóvel você escolherá, de modo a obter maior ganho.

Para esse tipo de investimento existem, sobretudo, duas opções: aluguel por temporada e aluguel de longa duração.

À primeira vista, o aluguel tradicional - por ser algo mais clássico e difundido - traz a sensação de estabilidade. Porém, o que muitos não sabem é que, para o caso de um imóvel como investimento, o aluguel por temporada pode ser muito mais vantajoso e rentável, para imóveis bem localizados em cidades que apostam no turismo de negócios e de lazer.

Para te ajudar nesta tomada de decisão, iremos comparar as duas modalidades baseando-nos nos mesmos tópicos em ambas categorias. São elas:

1. CARACTERÍSTICAS DO ALUGUEL TRADICIONAL

- Quem auxilia o proprietário

O proprietário do imóvel pode fazer toda a tratativa diretamente ou contratar uma imobiliária tradicional para fazer a prospecção do novo inquilino e acompanhamento do contrato.

- Renda

O valor do aluguel é estabelecido na assinatura do contrato, com data certa para pagamento mês a mês, as cifras são reajustadas ano após ano conforme índices de inflação vigentes no mercado. A imobiliária que trouxer o cliente fica com o valor do primeiro aluguel e depois cobra uma taxa de manutenção que gira em torno de 10% do valor mensal do aluguel.

- Despesas cotidianas do imóvel

Todas as contas são pagas pelo inquilino, como: condomínio, água, internet, luz, gás, IPTU e outros. A única despesa do proprietário será a taxa de administração da imobiliária.

- Segurança jurídica

Como estabelecido no contrato de locação anual, não é permitido vender o imóvel sem a comunicação prévia ao inquilino, que terá inclusive preferência na compra. Se ele não tiver interesse em comprar, deve sempre abrir o imóvel para mostrar aos clientes interessados.

- Manutenção

Varia a depender dos cuidados do inquilino, que deve devolver o imóvel da mesma maneira que o encontrou. Entretanto, como a locação pode se estender por anos, nem sempre o imóvel é devolvido em perfeito estado, já que existem degradações que vão além do uso do dia a dia. Por exemplo: um reparo de encanamento ou telhado, não está diretamente ligado ao inquilino. Sendo assim, por conta do acúmulo de danos ou de gastos que não cabem ao inquilino, o custo da manutenção pós aluguel pode ser consideravelmente alto.

- Controle

O proprietário não terá controle direto sobre o imóvel. Caso precise por algum motivo acessar o imóvel, tudo deverá ser alinhado com o inquilino de acordo com sua disponibilidade.

2. CARACTERÍSTICAS DO ALUGUEL POR TEMPORADA

- Quem auxilia o proprietário

Uma agência de aluguel de temporada é a melhor indicação para o serviço. Sua funções incluem desde a implementação do imóvel em diversas plataformas como Airbnb, Booking, Expedia até as funções de gestão dos hóspedes como: cadastro, entrega de chaves, acompanhamento, pagamento, contrato de locação, limpeza, precificação dinâmica, manutenção e etc.

- Renda

Os valores são estabelecidos com base em diárias e variam conforme a demanda das datas requeridas. Nos valores cobrados, já estão inclusos todos os custos como (água, luz, gás, condomínio, IPTU, internet, taxa de administração e outros). Geralmente, a única taxa adicional paga pelo hóspede a cada reserva é a de limpeza após o uso do imóvel.

A receita bruta mensal deve ser controlada para cobrir todos os custos fixos do imóvel e gerar uma renda líquida ao proprietário superior ao valor que seria gerado com o aluguel tradicional.

- Despesas

O proprietário pagará todas as contas para funcionamento do imóvel, citadas anteriormente, somando-as à taxa de administração da agência de aluguel de temporada que é cobrada sobre as reservas confirmadas. Um valor importante a ser analisado e considerado é o custo de oportunidade, isto é, fazer um comparativo entre o valor que seria recebido em mãos no aluguel de temporada versus o aluguel tradicional.

- Segurança jurídica

Neste caso, os contratos serão feitos pontualmente com os hóspedes com durações máximas de 90 dias. Geralmente, o único prazo que deve ser respeitado é o mínimo que a agência de aluguel de temporada irá pedir para trabalhar, por exemplo, 12 meses. Esse prazo é pedido, pois a locação de temporada é algo gradual.

Ou seja, quanto mais tempo o imóvel ficar online, mais avaliações e comentários ele terá e maior será a visibilidade e relevância dele nas plataformas, Consequentemente, o imóvel tendo mais “reputação” ele gerará mais reservas e receita.

Caso o proprietário realmente tenha a intenção e a oportunidade de vender o imóvel, será possível. Basta apenas que a agência faça a realocação das reservas eventualmente já confirmadas.

- Manutenção

Baixa. Ao considerar que a agência deve fazer uma vistoria antes e após cada reserva, os problemas dentro do imóvel não irão se acumular e, assim, o gasto com reparos e manutenção será menor. Em caso de um eventual dano a algum item do imóvel (mais exceção do que regra) existem ferramentas como contrato de locação, depósito caução e seguro de locação para que o prejuízo seja arcado pelo hóspede e a reposição ou manutenção seja feita pela agência.

Falamos mais dessas medidas de prevenção neste artigo.

- Controle

É uma ótima opção para quem planeja utilizar ou acessar o imóvel para fins pessoais, o proprietário sempre terá prioridade na reserva das datas, bastando comunicar a agência para que faça o bloqueio das datas. Como as reservas são mais curtas, sempre haverá janelas de oportunidade para acesso ao imóvel.

AGORA QUE JÁ SEI AS CARACTERÍSTICAS DE AMBAS AS MODALIDADES, QUAL A MELHOR FORMA DE ESCOLHER?

Para ajudar o proprietário na tomada de decisão, sempre usamos dados estatísticos relevantes para dar um maior embasamento, existem plataformas que fazem a leitura de mercado de plataformas como o Airbnb e trazem insights ricos de informações. Nessas plataformas conseguimos fazer a análise de competitividade de um determinado padrão de imóvel em uma região e calcular informações como: taxa de ocupação mensal, diária média, qual a comparação entre a demanda e oferta daquele mercado, quais Itens que chamam mais atenção dos hóspedes na hora de fazer a reserva, qual o perfil do grupo que mais aluga e assim por diante. Essas são informações relevantes e que vão te ajudar a garantir qual modalidade vai te trazer maior retorno.

Alguns exemplos de insights baseados em dados na cidade de São Paulo:

- 80% das estadias reservadas em São Paulo são para duas ou uma pessoa.
- Dezembro e Janeiro são meses que as pessoas estão de férias e buscam sair da cidade, portanto os valores devem ser mais baixos para estar competitivo.
- As datas mais buscadas na cidade de São Paulo geralmente são durante o Carnaval, festival Lollapalooza, e a Formula 1.
- Em São Paulo, existe maior demanda durante os dias de semana do que durante o final de semana, ou seja, mais pessoas vindo a trabalho do que a lazer.
- Imóveis que possuem ar condicionado têm maior demanda do que os que não possuem. Internet é um item tão básico quanto água e luz. Imóveis que não possuírem essa comodidade ficarão fora do mercado.

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